Любая сделка – это риск. Учитывая, что сейчас стоимость большинства объектов недвижимого имущества переваливает за 1 000 000 руб., то возможность потерять большие деньги – это очень большой риск. Мы расскажем вам о том, как уменьшить свой риск при покупке недвижимости.
Проверка документов на объект недвижимого имущества
Уровень правовой грамотности граждан в сфере купли-продажи недвижимого имущества оставляет желать лучшего. Абсолютное большинство граждан свято убеждены, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость – это 100% гарантия того, что эту недвижимость у них никогда никто не заберет. Это миф.
Да, государство обязывает проводить государственную регистрацию перехода права собственности. А в рамках процедуры государственной регистрации проводится юридическая экспертиза представленных документов. По логике закона, Росреестр и должен быть тем непреодолимым барьером, который не пропустит неверно оформленные документы, и убережет от финансовых потерь. Но это тоже не так. Самый лучший способ быть уверенным в юридической «чистоте» документов – это самостоятельная проверка.
При проверке законности возникновения у продавца права собственности на недвижимость нельзя ограничиваться только запросом выписки из единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Указанный документ является всего лишь информацией из государственного реестра, которая подтверждает наличие у продавца права собственности на недвижимость. Не более того. И при этом, информация в выписке ЕГРП будет актуальной только на дату получения запроса органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость. Поэтому если вам предоставляет выписку из ЕГРП не на актуальную дату, то не поленитесь, и закажите свежую выписку из ЕГРП.
Более важным, с точки зрения уменьшения риска, является то каким образом продавец получил право собственности на недвижимость. Получил ли продавец право собственности на недвижимость в результате наследования, или получил в дар по договору дарения, или приобрел ранее по договору купли-продажи – вот именно эти факты и необходимо выяснить. А для этого у продавца нужно запросить документ-основание возникновения у него права собственности. Необходимо тщательно проверить форму и содержание правоустанавливающих документов. Если есть такая возможность, то можете пообщаться с теми лицами, у которых ранее приобрел в собственность недвижимость ваш продавец. Лишним это не будет точно.
В выписке ЕГРП есть раздел, посвященный обременениям (ограничениям) в праве собственности. Если квартира арестована, находится в залоге, либо действия по внесению изменений в регистрационную запись запрещены, то указанные ограничения (обременения) будут отражены в соответствующем разделе. Если при проверке документов вы обнаружите наличие различных обременений, а продавец будет вас уверять, что с недвижимостью «все хорошо», то это серьезный повод задуматься: «А не хотят ли Вас обмануть?»
Выписка из ЕГРП еще содержит и такие разделы как «Правопритязания», «Заявленные в судебном порядке права требования», «Отметка о возражении в отношении зарегистрированного права». Если в указанных разделах есть соответствующие отметки о наличии судебных споров в отношении недвижимости, либо иных правопритязаний, то это означает, что недвижимость является предметом спора между другими лицами. Если вы приобретете недвижимость, в отношении которой на момент покупки имелись судебные споры, либо были заявлены правопритязания, то через некоторое время после покупки вы можете столкнуться с иском об оспаривании вашего права собственности. И нет никаких гарантий того, что вы сможете отстоять свое право или вернуть у продавца деньги.
Дело в том, что любую сделку можно оспорить в суде. Закон исходит из того, что зарегистрированное право собственности не является 100% доказательством законности возникновения такого права. Поэтому даже зарегистрированное право можно оспорить. Были бы основания.
Вы можете купить недвижимость, а через некоторое время получить иск от лица, которое будет утверждать, что он утратило право собственности на квартиру вследствие обмана или злоупотребления доверием со стороны вашего продавца. Если будут основания, то суд может прекратить ваше право собственности.
Проверка документов продавца
Итак, вы проверили правоустанавливающие документы на недвижимость, запросили новую выписку из ЕГРП – с недвижимостью все хорошо. Право собственности продавца не вызывает сомнений. Теперь следует обратить внимание на документы, удостоверяющие личность продавца. У него нужно потребовать паспорт. В любом случае паспортные данные потребуются для составления договора, поэтому ничего противоестественного в этом требовании нет. Проверить действительность предъявленного паспорта можно здесь. Если окажется, что предъявленный паспорт является недействительным, то это повод задать продавцу несколько серьезных вопросов.
Если вашим продавцом является юридическое лицо, то процедура его проверки несколько сложнее, но не менее важна. Во-первых, у юридического лица необходимо потребовать ознакомиться с Уставом. Во-вторых, потребуйте от юридического лица сведения о номере ИНН и ОГРН. На информационном ресурсе Федеральной налоговой службы России вы сможете проверить соответствие представленных сведений о юридическом лице тем сведениям, которые содержаться в Едином государственном реестре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее – ЕГРЮЛ). При проверке ЕГРЮЛ обратите внимание на то, кто имеет право действовать без доверенности от имени юридического лица, соответствуют ли сведения о руководителе юридического лица в реестре тому, что есть по факту. В-третьих, юридическому лицу, как правило, для совершения сделки по продаже имущества требуется одобрение уполномоченного органа (общее собрание участников, совет директоров), поэтому если юридическое лицо не предоставляет указанное решение, либо уклоняется от его предоставления перед сделкой, то это повод начать сомневаться в юридической «чистоте» сделки.
Если от имени юридического лица документы будет подписывать его руководитель, то доверенность ему не нужна. Однако, следует потребовать предоставить решение или выписку из решения (протокол собрания) о назначении конкретного лица руководителем юридического лица. Если от имени юридического лица будет действовать лицо на основании доверенности, необходимо обратить внимание на ее содержание и форму.
Проставление подписей на договоре
Мы советуем вам присутствовать лично при проставлении подписи на договоре. Вы должны лично видеть, как другая сторона договора проставляет свою подпись на договоре. Это необходимое условие того, чтобы в будущем избежать исков, связанных с тем, что договор был подписан не собственником или неуполномоченным лицом.
Договор следует подписывать обычной шариковой ручкой. Не стоит использовать гелиевые ручки или ручки с нестандартным цветом чернил. Это связано с тем, что оттиск подписи выполненный гелиевой ручкой или ручкой с нестандартным цветом чернил плохо поддается экспертному исследованию на предмет срока давности выполнения указанной подписи.
Мы перечисли общие способы того как уменьшить риск при приобретения недвижимого имущества. С процедурой оформления права собственности спешить не стоит. Так как цена ошибки может быть очень высокой.
Если у вас возникнут вопросы по вопросу приобретения недвижимости, то обращайтесь к нам – мы поможем!
